世帯年収５００万円台で買った家

もくじ

• 家を検討したきっかけ
• 家を購入した決め手
• 家計について
• 購入した家の価格と住宅ローンと１年の返済総額と税金・還付金
• 買って大丈夫だったか
• 返済額の考察

今回の記事の目的は、自分達の収入で買った家が妥当なものであったかを検証することにあります。

検証するにあたって、世帯収入や借入額と頭金、ローンの返済額、固定資産税、将来のメンテナンス費用、還付金と住宅ローン控除について触れておりますので、家の購入を検討されている方はご参考ください。

家を検討したきっかけ

それは、チラシです。チラシには、4LDKの中古（築25年）1500万円で毎月の返済額が5万円弱という内容のものが記載されていました。

当時住んでいたアパートの家賃は6万4千円でしたので、「家賃より安い金額で家が買えるのか」

そう思ったことで家を買おうと思うようになりました。家を買いたいと思うようになると、今払っている家賃がもったいなく思えてくるのです。1年家賃を払うくらいなら１年ローンを返したいというような機会損失的な考えになってしまいます。

もし、家賃が格安の賃貸に住んでいたのであれば、長く住んで頭金を貯めようという計画も出来るのですが、そうもいかない家賃だったので出来るだけ早く家を買いたいと思うようになりました。

さらに、子どもが生まれたことで、小学校に上がるまでには住所を固めておきたいという考えもありました。

また、妻も賃貸だと下の階や隣の部屋に対する子供の泣き声や歩く物音に気を付けないといけない窮屈さがあるから、音を気にせず一戸建てに住みたいという思いを持っていました。それに、家を購入する知り合いが増えてきたこともきっかけになったと思います。

家を購入した決め手

家を購入しようと思ってからは、チラシをよく見るようになりました。

今振り返れば、2500万円以内の物件のみに興味を持ちました。
毎月の返済額が7万円がギリギリだと考えたことが大きかったのと、建売としてはチラシなどでよく見る金額だったこともあります。
そういったこともあり、建売で2300万円台だと安い、2700万円台になると高い、という基準が自分の中で出来ていきました。

実際に、物件見学にも行きましたが、2500万円台というのは本当に物件数が多いです。ローコスト住宅がメインではあるのですが、機能重視であったりデザイン重視だったり自分の好みの家が見つかるのは間違いないかと思います。世帯年収が500万円台ならこの価格帯で家を探すべきだと思います。

2900万円ほどの建売を見学したこともありますが、土地は約２００㎡で建物も１００㎡程度、リビングは20畳を超えており、間取りも贅沢で内装もオシャレでした。この家を購入するかをかなり悩んだのですが、悩んでいる間に買い手がついていました。今思えば、3000万円を超えるローンを組むと返済の苦しさに購入を後悔していただろうと思います。

で、結局は2399万円で売りに出されている新築物件を見つけて購入に至りました。土地は約110㎡で建物は約90㎡という物件です。庭となるスペースはないですが、車は3台駐車可能でした（ぎゅうぎゅうでドアは開けにくいですが）。内覧したときは、物がないので中が広く感じることもあり、狭い印象はありませんでした。近くに公園があることも、庭はいらないと決断した理由でした。値引きが入って、購入金額は2280万円で、組んだローンは約2600万円でした。10年固定金利1.1%という条件で、毎月の返済額は73,377円です。

私の場合、家を買った時の楽しみというのは、すまい給付金と住宅ローンに組み入れた家具代数十万円を妻と分けて、欲しい家具を選ぶということです。家の1階は妻が好きにしても良い代わりに、2階は自分の好きなようにする、ということで家具を家族で選びに行きました。

私たちの家は、アーネストワンというローコスト住宅のハウスメーカーの建売なのですが、内装や間取りには何の特徴もなくて見所もコレと言ってありません。しかし、それでも私も妻も入居が待ち遠しいものでした。

家を購入した決め手は、安い割に悪い印象はなく、家賃にプラス1万円程度で持ち家が手に入るならコスパが良いと思ったことです。

私が言えることは、背伸びして高い家を手に入れなくても、満足感は十分得られるということです。そして、家を買ったことを後悔しないためには、背伸びしないことが鉄則だと思います。背伸びせずに、3000万円を超えるローンが組めるのは羨ましい限りだと思います。

家計について

子ども二人いるため、妻は夜泣き対応で寝れず、現在はパートタイムで働いております。子供が二人になるとフルタイムで働くことは諦めるしかないと痛感しています。家事を手伝ってはいますが、夜泣き対応（ほとんど毎日）は妻に任せっきりで、妻は夜しっかりと寝れてません。従って、これから子供が出来る世帯の場合は、配偶者のどちらかが、扶養内の収入で働くことは必ず想定しておかないといけません。間違っても、今以上の収入が今後も維持されると思ってはいけません。

ということで、年収で言えば、私の年収（400万円～）プラス　妻の年収（扶養内のため100～130万円）です。これからは世帯年収500万円～600万円台前半でローンを返済していくことになります。

こちらも簡単な収支です。

私の月の手取りが21万円となっておりますが、これは15時間程度の残業代が含まれている前提ですので、簡単に1～2万円くらいは下がります。また、妻も毎月安定して手取り9万円を得られるわけではないでしょう。
また、支出には書いていない、子どもの習い事もありますが、これは子ども手当を利用しているので計算に含んでいません。

毎月の手取りが30万円ですと、差引き3万円ほど余っていますが、ここから娯楽費的なものや医療費に消えていきますので、多分毎月はギリ赤字です。。。外食は少なくても月に3回くらいは行きますし、コンビニにも寄ってしまいます。確実に３万円では収まっていないと思います。

収支を見れば分かりますが、毎月の赤字はボーナスで補填されています。
これが、私の家計です。

差引き3万円、つまり家族の小遣いが毎月3万円というのは正直かなり少なく削る余地はないと思います。例えば、外食を減らすことは出来るように思えますが、多分無理です。私たちは外食のためだけに外出することはありませんが、イオンみたいな所に買い物に行ったとしたら外食して帰ります。動物園に行くために出かけたとしても外食するでしょう。セブンのコーヒーが飲みたくなってコンビニに寄ることも多いです。遠出するときに、まずコンビによってつまむ物買おうかってなりますけど、これがないなら正直遠出したくないです。

少し外食の話に固執してしまいましたが、要するに家を買う時に小遣いが3万円だという試算が出たとしてこれを半分に我慢するから家の予算を上げようとするのは得策ではないと思うのです。

私の考えですが、家を買って後悔する人の大半は、このようなゆとり部分まで削ってしまったのではないかと思います。返してはいけるんだけど、我慢してるものが多すぎる、そんな状態かと思います。

私の場合だと、ボーナスが頼りだから、よし、夏・冬25万円ずつ返済に充てようと考えているようなものです。そう考えると、4000万円くらいのローン（毎月71,000円、ボーナス258,000円、35年）を背負うことになります。

購入した家の価格と住宅ローンと１年の返済総額と税金・還付金

ローンの内訳ですが、

• 家代：2280万円
• 仲介手数料：80万円
• 登記費用等：36万円
• 火災保険料：34万円（10年間）
• 家具代等：140万円
• 計：2570万円

となっております。
こうしてみると、建売を買う場合は、家の価格の他に、必ずかかる経費が150万円～180万円はあると思っておいた方が良いです。
これをボーナスなしで35年（金利10年固定で1.1%）ローンを組むと、毎月73,700円の返済になります。
これに加えて、毎年、固定資産税が85,000円発生します。毎月の返済額を設定するうえで、固定資産税の納税も忘れないようにしましょう。

対して、住宅ローン控除制度によって私の場合、13年間住宅ローンの残高の1%が減税されます。そのため、所得税は毎年全額還付され、住民税も1万円近く安くなります。

還付される所得税は、約9万円です。これが13年間ですので、総額120万円くらいは還付されます。できれば、還付金はそのまま取っておいて将来のメンテナンス費用に回した方が良いかと思います。基本的には、還付金なしで生活出来ているわけですから、還付金に手を付けるということは、生活必需品以外にお金を使っていることになります。つまり無駄遣いです。還付金は大きい金額ですので、これをパーッと使いたくなるのをこらえて貯金に回せば将来、絶対楽です。

あと、貯金が少ない場合は家具代等を少し多めに借りておいた方が資金繰りの面で安全です。できれば、100万円は余計に借りてしまうのが得策かと思います。
なぜかというと、住宅ローンを組んで数か月後に、やっぱりカーポートも欲しくなったり、倉庫が欲しくなったりして、リフォームローンを別に組んでしまうというパターンが多いからです。リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が倍くらいですので、勿体ないです。カーポートは要らない、と思っていてもカーポート代は余計に借りておいて方が無難だと思います。

なお、上記の費用で火災保険料については、10万円以上削減できる余地があります。県民共済でも十分な保障を得ることは出来ますので、県民共済もぜひ検討してください。ちなみに私の場合県民共済だと、年間12000円程度です。ただし、毎年割戻金が20％くらい戻ってくると考えると、毎年1万円で火災保険に加入することができます。そうなると、20万円近く費用を抑えることが出来ます。なお、すでに火災保険に加入している場合でも解約すれば保険料は戻ってきますので、加入して日が浅ければ解約も検討して良いでしょう。ただし、県民共済の保障の手薄になっている部分は、風水害により発生した費用だと言われています。県民共済のサイトの支払い事例を参考にしてみると良いかと思います。

家を買って大丈夫だったか

1年経過してみて、支払いは全く問題ありませんでした。

私の場合、収入の内訳をみてもボーナスの比率が高いことが特徴なのですが、住宅ローンにボーナス払いを併用していないことで余裕が生まれたり、帳尻を合わせたり出来ています。
年収としては、私が400万円で妻が100万円なので、30代前半としてはごく平均的な収入だと思いますが、返済額をあまり高くない月給に合わせたのが良かったと思います。

仮に、私が年間50万円をボーナス払いで返済する計画を立てるとしたら、毎月7万2千円の返済で4000万円のローンを組むことになります。

4000万円かければ、間違いなく理想の家が買えるでしょう。

しかし、間違いなく理想の暮らしは手に入ってません。

私は今の広くもなく庭もない家を買って今のところ後悔はしていません。

ただ、ほんの少し庭があれば良いのだけど・・・とは思います。家の間取りとかは慣れるので気にならないのですが、親が来た時に、庭で腰掛けるスペースくらいは欲しかったなと思います。

返済額の考察

これは、私の妄想ですので読む必要はありません。

返済額をいくらに抑えるのが正解なのか。

これを真剣に考えたことあるでしょうか？

ないなら、やっぱり読んでください。

支払っていける条件とは①

私は、68歳にるまでの35年間、毎月73,700円返済していくローンを組みました。

一体、私は35年に何があることを想定してローンを組んだのでしょうか。

以下のようなことを無意識に考えてはいたと思います。

1. 今の職場をリストラされない
2. 30歳代で年収400万円～400万円半ば、40歳代で400万円後半～500万円半ば、50歳代で500万円半ば～、60歳～65歳で300万円台
3. 退職金が60歳時点で支給され、1000万円を想定。半分の500万円をローン返済に充てれば返済終了。
4. 病気などで働けなくなる

見ての通り、どれも保証されたものではありません。

4以外全て会社頼みです。

4の場合は、がんをはじめとした3大疾病であれば団信で保障されます。絶対に告知義務違反のないようにしておきましょう。個人的には家を買う最大のリスクは告知義務違反をしてローンを背負うことだと言っても過言ではありません。

支払っていける条件とは②

裏を返せば、１～３のどれが崩れると私の返済は滞るのでしょうか？

2.の条件が崩れたら・・？

リストラされたと想定することが話の結論になるので先に2から考えます。

30歳、40歳、50歳、いずれの年代でも年収が今と同じ400万円台であったとします。

返済自体は、今も出来ているのでローンが返せなくなることはないと思います。

しかし、車の買い替えは諦め原付バイクに切り替える、といったことで年収の不調を補わないといけません。
また、子供の教育費は、教育ローンまたは奨学金制度の活用することも検討しないといけません。

車を買い替えず手放すことで、車検・税金・ガソリン代・保険料・自動車ローンなどで年間40万円以上削減できる見込みです。
よって、2の条件が崩れると分かった時点で、こういった対応をして乗り切れると想定します。

3.の条件が崩れたら・・・？

私の職場は、中小企業退職金共済に入っているので、ここの部分は保障されています。よって、1000万円ではなく、500万円だったと仮定します。

その場合、特に問題ないと判断します。

私の場合、iDeCoを利用しておりますので、60歳時点でそちらの資金も利用できます。
退職金を全額、返済に充ててもiDeCoで400万円くらいは確保できてる計画です。

いずれにせよ、退職金の減額は返済計画に大きな支障はありません。

1.の条件が崩れたら・・・？

住宅ローン最大のリスクが、リストラであることは間違いないでしょう。

とくに、3000万円以上のローンを組んだ場合は、リスクが大きいように思います。

さて、リストラされたらどうなるでしょうか。

まず、リストラされたら、転職活動を行います。

自分の場合は事務職ですので、どこでも通用する技能はなく、転職となると大幅な収入減は避けられません。

そのため、私はリストラされたら、年収250万円程度になることを想定します。

この250万円の根拠は、時給900円で1日10時間、大体25日働き続けた場合に得られる収入です。

最低賃金ではないところが、やや甘い見込みなのですが・・・。

この場合、毎月の手取り収入は19万円くらいだと思います。

リストラされた段階で、車は当然手放しますし、また、リストラされるとしても5年後とかは考えづらいので、10年後だとしたら、私の奨学金の返済も終わっています。そうなると、月の支出は、ガソリン代・保険料・奨学金がない状態ですので、月の支出は約23万円です。妻がパートで10万円の収入があると仮定すると、大体29万円の手取りですので、節約に力を入れながら生活すれば乗り切れると思います。

リストラされるとなると、基本的にローンが払える大前提が崩れたことになります。返済できるだけの収入が得られる職場で働けるよう転職するしか道はありません。しかし、45歳で転職活動となると、なかなか困難だと思います。よって、最低賃金に近い金額でバイトなどを掛け持ちし月に250時間働くことを想定しました。

そして、リストラされた場合、返済をして残高を減らしていって、家を売却してローンが完済できる目途が立った時点で売却します。

最大のネックは、健康状態です。月に250時間働くことを前提としますので、健康でないと難しいかと思います。

薬剤師、看護師、放射線技師、保育士、介護士、自動車整備士などポータブルなスキルを持っていれば、職を失っても、再就職が簡単だったり、バイトで働くことになっても時給はもっと高いでしょう。

返済額の考察についてのまとめ

返済額の考察についてどうでしたでしょうか。

リストラされた時にいくらの収入が得られると見積もるかで組むべきローンの金額を変えるという考え方はありでしょうか。
それとも、リスクを恐れすぎであって考えるに値しないでしょうか。

ただ、将来のことは誰にも分からないのは確かです。

また、当然というか、私は買う前にこのようなこを考えて金額を抑えていたわけではありません。ただ、新築だけど出来るだけ安く買いたいという考えがあっただけです。

私の組んだローンでは、時給900円で1か月あたり25日、1日10時間働くことで返済していく目途を立てようとしました。
何とかなりそうな金額だったのは偶然ですが、これは一つの安心材料にはなりました。

ポータブルなスキルを持つ、薬剤師、看護師、放射線技師、保育士、介護士、自動車整備士などといった職業でなければ40歳を過ぎてリストラになれば、私と同じ状況になると思います。

その場合、ローンの返済額が少なければ私より短い労働時間で良いでしょうし、逆にローンの返済額が高ければ、もっと働かないといけません。

いつ自分が最低賃金に転落するか、そこを見積もってローンの返済計画を練ると、かなり安心して家を買うことが出来るのではないでしょうか。