身の丈に合った家はハードルが高い
今の低金利の時代、チラシを見ると驚くほど安い金額で家が購入できて、本当に賃貸アパートの家賃と変わりません。
ですが、平均的な年収であれば、建物だけで1500万円や2000万円となるとなかなかハードルが高いのではないでしょうか。
私も、地方で共働きですが、ローンを3000万円組むというのは今の低金利の後押しがあっても、かなり無理するなぁ、と思いました。
例えばですが、金利1.1％だとして、35年ローンで3100万円借りるとします。すると、毎月の支払額は89,000円です（ボーナス払いなし）。
そして、固定資産税が3か月に1回やってきます。3100万円の借入で買う家となると、大体15万円くらいとして、3か月おきに約4万円納税しないといけません。
私は、ざっくりとこういった計算をして早々に注文住宅は諦めました。ローコスト住宅であっても、注文住宅はトータル3000万円近くいきます。
私は、結局アーネストワンというハウスメーカーの建売を買ったのですが、最初は、ネットの悪評に後悔するときもありましたが、家のことを勉強しだすと、なかなか良い買い物をしたのではないかと思うようになってきました。
それで、今回は家を買うならローコスト住宅だ、ということ、そしてその中でもアーネストワンを基準にすると良いのではないかという私の考えを述べたいと思います。
1000万円、1500万円、2000万円で考える
4人家族(約90㎡の広さ)を想定した時、建物代で、ローコスト住宅なら1000万円、標準的な住宅なら1500万円、良い家だと2000万円というのがなんとなくしっくりくるのではないでしょうか。
それに、地方だと県庁所在地の市内であれば、市街地でなければ、33坪以上(110㎡以上)の土地が1300万円程度で手に入るでしょう。
今回は、建売を前提として、諸費用でプラス300万円（家具代含まなければ200万円）とします。
すると、
- ローコストで2600万円
- 標準で3100万円
- 高級で3600万円
の住宅ローンを組むと想定します。
35年の間に金利はどうなる
皆様は住宅ローンはどんな借り方をしましたか？
慎重な方であれば、金利が底と言われている今だからこそ、全期間金利固定のフラット35を利用したかもしれません。
また、収入がまだ十分に高くない世帯であれば、今の返済を抑えるために変動金利を選択する方も多いかと思います。
色々な考えがあるので、納得いく選択が大事だと思います。
ですが、例えば20年後、金利は上がっていると思いますか？それとも下がっていると思いますか？
これについては、かなりの確率で上がっていると言えるはずです。なぜなら今以上に金利が下がる余地がないからです。加えて言えば、将来金利が下がる前提で住宅ローンを組むべきではないと思います。
そして逆に、20年前住宅ローンの金利はどうだったかというと、2.5％前後だったようです。この時に、フラット35でローンを組んだ方は金利の負担が大きく感じるでしょうね。
ちなみに、金利が2.5％だと、3100万円を35年ローンで借りると、返済額は110,823円と跳ね上がります。
私は、20年あれば金利が動き返済額に大きく影響しくる可能性が高いということが怖いと感じました。
どういうことかというと、今の金利で限界までローンを組んだ場合、金利の上昇リスクに対応できず生活に支障が出るということです。
私は、先ほど平均的な収入だと申しましたが、おそらく私が限界まで借りるとしたら3000万円でした。ですが、もし、金利が2.5％まで上がってしまったら、私だけでなく妻も仕事を辞めれなくなりますし、子供の教育費も出せなくなり、固定資産税だって払えるかわかりません。車は、夫婦2台ですが、軽自動車1台に原付バイクというように節約しないと返済ができません。ここまで、我慢しても、旅行に行くゆとりはなかなか出来ないでしょう。
このように、金利の上昇に収入の増加が追い付かなければ、物凄く苦しい生活になるでしょう。収入が増えたとしても、金利が上がっただけで差し引きゼロです。いつまで経っても、今の若い頃のように余裕がないままです。
35年という長いスパンで見たときに、この金利の上昇がないと言い切れるか、そして、自分たちは金利が上昇しても生活を維持できるかをよくシミュレーションしないといけません。
返済額を比較
ここで、2600万円、3100万円、3600万円の返済額を比べましょう。
条件：35年返済でボーナスなし、金利は1.1％と2.5％を想定
金利1.1％
- 2600万円の場合、74,600円
- 3100万円の場合、89,000円
- 3600万円の場合、103,300円
金利2.5％
- 2600万円の場合、92,948円
- 3100万円の場合、110,823円
- 3600万円の場合、128,698円
最初から金利2.5％だとローコスト住宅ですらなかなか手が届きません。では、少し、リアルな金利を想定します。
条件：35年返済でボーナスなし、金利は10年間は1.1%で11年目からは2.5％を想定
- 2600万円の場合、当初10年は74,600円、11年目以降87,700円
- 3100万円の場合、当初10年は89,000円、11年目以降104,600円
- 3600万円の場合、当初10年は103,300円、11年目以降121,500円
となりました。
私としては、十分あり得る状況だと思います。
そして、この数字こそが、私がローコスト住宅を買うべきだと考える根拠です。
ローコスト住宅なら、10年固定金利で返済額を一定に保っておけば、金利が倍以上の2.5％になったとしても払っていける可能性は高いですし、家のメンテナンス費用もどうにか捻出できるのではないでしょうか。
例えば、20年後外壁塗装をやり直したローコスト住宅と外壁塗装などメンテナンスをしなかった家だと、どっちが長く性能を維持できると思いますか？
調べたところ20年を超えて性能が劣化しない塗装というのはなさそうです。ということは、メンテナンスをしたローコスト住宅の方が、メンテナンスをしなかった標準の家より良い気がします。さらに少し頑張って、壁紙を張り替えても良いでしょう。ここまでやると、20年後はさすがにローコスト住宅に軍配が上がるでしょうね。
つまり、将来のメンテナンスまで想定した場合、かつかつだとメンテナンス費用を捻出できず劣化を早めてしまうということも考えられます。
今回の記事では、金額面からローコスト住宅を推しているわけですが、最初に私はローコスト住宅の中でもアーネストワンの家が良いと書きました。
その理由は、住宅性能評価制度からみると、アーネストワンの家はほぼ全ての項目で最高等級を取得しているからです。そして、これをアーネストワンが会社として重視しており、取得する項目も年を追って増やしています。つまり、アーネストワンという会社はデザイン性よりも性能を重視していると思われます。
さて、その住宅性能評価制度の項目を少し見てみると、
その中でも重要ではないかと思う項目としては、
- 耐震等級
- 断熱性能等級
- 劣化対策等級
- 維持管理対策等級
- ホルムアルデヒド発散等級
です。他にも、防火性や高齢者への配慮などの項目がありそれらは取得していないのですが、家自体の性能としては、これら重要な項目で最高等級を取得しているのです。もちろん、他のローコスト住宅でもこういった最高等級をほぼ全ての項目で取得しているところはあります。
また、アーネストワンの家は全棟SAFE365という制振装置がついているのも魅力の一つではないかと思います。震度6以上だと67％の揺れを抑制する機構ですので、大きな地震が来てもある程度の安心感はあると思います。逆に、震度6程度で倒壊に至るならば制振装置そのものに何らかの欠陥があるのでしょう。耐震性能自体は最高等級を取得しているハウスメーカーは珍しくないのですが、こういった制振装置を採用しているローコスト住宅は珍しいようです。ちなみにオプションでつけるとしたら、大体50万円程度のようです。大きい地震が来ると、確実に家はダメージを受けますので、それを軽減させるのであれば、是非つけたいオプションです。
ネットでは制振装置は無意味という意見が散見されますが、その意見は地震によって基礎ごと破壊された場合を想定しているようです。基礎が壊れれば基礎の上に立つ家も当然倒壊しますので制振ダンパーが働いても無意味です。この場合でも、アーネストワンの理念が効いてくるのですが、アーネストワンは基礎工事を重要視していて、もし地盤が十分な強度がない可能性があれば杭打ちを行い地盤を強化します。つまり、制振ダンパーを全住宅に標準で備えておきながら、肝心の地盤が弱く地盤ごと崩壊する、ということはありません。あくまで理念上は。
家に求めるものは人それぞれだなのですが、上記の性能に関してはアーネストワンと比較して劣っていないことを確認するべきではないかと思います。仮に、デザインが良くても耐震や断熱性能がアーネストワンより劣っているとなると、自分は買わないような気がします。まぁ、アーネストワンよりデザインが劣る家というのもなかなかないとは思いますが。
ということで、ローコスト住宅を検討する際は住宅性能評価制度について必ず事前に話を聞くようにしてください。自分が大事だと思う項目で最高等級を取得出来ていなければ、絶対後で後悔します。
子どもに残せる家がローコスト住宅
劣化対策等級3というのは、3世代にわたって大規模なメンテナンスを必要とせず住める住宅を指します。
つまり、子供や孫に残しても十分住めるということです。
私がローコスト住宅に拘る、金額とは別の理由がこれです。私が、ローコスト住宅に唯一求めるものは、耐久性です。ローコスト住宅だろうが、15年住んだら壊れるとか論外です。それが、30年だろうが同じです。私が言いたいのは、衣食住の住について最低限で良いから確保できることが重要だというものです。ローコスト住宅であろうが2千万円する家だろうが耐久性に大きな差があるとは思えません。ローコスト住宅が3世代にわたって住めるならば、まぁ、80年くらいは住めるのでしょう。1千万円の家が80年くらい住めるのです。これに対して、2千万円の家が倍の160年住める家であると言い切ることは不可能だと思います。築50年にもなれば、どちらも相応の劣化をしていると思います。
ここで、ひとつ考えてください。もし、無理して高い家を買ったとします。
その家を、お金をかけてメンテナンスして性能を維持した状態で子どもや孫に渡すことが出来るでしょうか。
私も、木造の中古住宅を見て回ったことがあり、築30年の豪邸ばかり見たのですが、30年経つといくら豪邸といえど魅力的に見えず、結局大規模にリフォームして売られています。
これは、顔も知らない他人の家だから魅力的に見えなかったのではないと思います。親の家を継いだとしてもいつかは、建て替えようと思うのではないでしょうか。
私の実家は田舎にありますが、間違いなく豪邸です。元宮大工の社長の工務店で建てた木造の家ですが、家族7人で住んでいるときに建てた家で、建物代だけで4千万円近くにもなりました。建坪は70坪近くあり、屋根は瓦です。外壁は土壁で塗り替えに120万円かかったそうです。
もし、私が家を継いで住む、と言えば親は喜んだでしょうが、私の妻はどう思うでしょうか。
こんな広い家はいらないし、メンテナンスで大金が必要になるたびにコスパの悪い家だと思うのではないでしょうか。
しかし、そういったことは親自身が分かっていて、お祝いを兼ねて県外から私の買った家を見に来てくれた時に、こう言ったのです。
「ちょうど良い家だ。1階には和室（3.7畳）もあるし年をとっても何不自由ない。すごく良い家だ。」
もともと、7人家族だったのが今では、父親と母親の2人暮らしです。持て余すにも程がある大きさです。
自分は、父親の言葉を聞いて、自分選んだ家は間違っていなかったと確信しました。その後も、大地震を経験している親に制振装置がついていて大きな地震がきても揺れが抑えられるんだとか説明したら嬉しそうにしてました。
ローコスト住宅は買った自分達も無理せず生活していくことができます。将来は子どもに家を継いでほしいと願うのではなく、生活を有利にするために利用してほしいと願っています。社会人になって貯金をしたり、保険料が安いうちに生命保険に加入したいから実家暮らしで支出を抑えるなど、とにかく家族には最低限の住は確保されていることで人生を少し豊かにすることが出来れば良いかなと思う次第です。